2025년 4월, 국토교통부가 서울시와 함께 토지거래허가구역(토허구역)에 대한 새로운 가이드라인을 발표했습니다. 최근 강남, 용산 등 주요 지역에 토허구역이 대거 확대되면서 매수자와 실수요자 사이의 혼란이 있었는데요. 이번 가이드라인은 이와 같은 불확실성을 해소하기 위해 마련된 것으로 보입니다.
✅ 실입주 기한: 허가일로부터 4개월 이내 입주
가장 주목할 부분은 실입주 기준의 명확화입니다. 기존에는 자치구별로 입주 기한이 달라 실수요자들에게 혼란을 줬지만, 앞으로는 허가일로부터 4개월 이내 실입주가 원칙으로 통일됩니다.
단, 일시적인 사정(예: 리모델링, 계약 지연 등)이 있는 경우, 자치구 판단에 따라 예외 허용 가능합니다. 이러한 규정은 투기 목적의 단기 거래를 차단하고, 실수요 중심의 거래를 유도하기 위한 정부의 의지가 반영된 것입니다.
✅ 기존주택 처분 기한: 6개월 이내로 통일
기존주택을 보유한 상태에서 토허구역 내 주택을 매수할 경우, 기존주택은 6개월 이내에 처분해야 합니다.
기존에는 강남구는 1년, 서초구는 6개월, 용산구는 4개월 등 지역마다 상이했던 규정이 존재했지만, 이번 개편을 통해 전국적으로 동일한 기준을 적용하게 됩니다. 이는 규제 형평성 확보 차원에서도 의미가 있습니다.
✅ 기존주택 임대 가능 조건 완화
기존주택을 바로 처분하기 어려운 경우, 일정 조건 하에 임대가 가능해졌습니다.
이전까지는 자가 보유 상태에서 임대를 주는 것이 원칙적으로 제한되었지만, 이번 완화 조치로 인해 예외적 허용이 가능해졌습니다.
예를 들어, 이사 예정일이 미뤄졌거나, 기존 주택의 매각이 늦어지는 경우, 자치구의 승인을 받아 임대를 줄 수 있게 됩니다.
이는 다주택자의 매도 부담을 줄여주고, 시장 안정화에 기여할 것으로 보입니다. 단, 자의적인 임대 목적 매입은 여전히 불허되며, 자치구의 사전 판단 및 동의가 필요합니다. 다만, 제도의 실효성 확보를 위해 철저한 사후 점검이 동반되어야 할 것입니다.
✅ 입주권·분양권도 허가 대상 포함
재건축·재개발의 입주권과 제3자 분양권 거래도 토지거래허가 대상에 포함됩니다.
이전에는 본소유가 아닌 권리의 경우 허가 대상에서 제외되는 경우가 있었지만, 이번 가이드라인 개정을 통해 입주권·분양권 거래 또한 허가 대상으로 명시되었습니다.
이로 인해 우회적인 투자 방식도 사실상 차단될 것으로 보이며, 실수요 중심 거래 질서 확립에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다. 특히 청약권을 사고파는 부정적 행태를 막는 데 있어 유의미한 조치로 평가됩니다.
📌 토지거래허가구역 지정 배경과 의미
토지거래허가제는 부동산 투기 과열 방지와 시장 안정을 위해 도입된 제도입니다. 정부는 부동산 가격이 급등하거나 투기 세력이 유입되는 지역에 대해 사전 허가제를 적용함으로써, 무분별한 투자 수요를 억제하고 실수요자 보호를 도모하고 있습니다.
서울의 경우, 2020년부터 강남구, 송파구, 용산구 등 주요 지역이 지속적으로 토허구역으로 묶였으며, 2025년 들어 마포구, 성동구, 동작구, 강서구 등으로 확대 지정되었습니다. 이로 인해 실수요자들 사이에서도 정확한 기준과 규정에 대한 수요가 높아졌고, 이번 가이드라인은 그에 대한 정부의 대응으로 해석됩니다.
📍 실수요자가 유의할 점은?
토허구역에서 주택을 매수하려는 실수요자라면 반드시 다음 사항을 확인해야 합니다:
- 실입주 가능 여부: 4개월 이내 실입주가 가능한지 사전에 판단 필요
- 기존 주택 처분 계획: 6개월 이내 처분이 가능하도록 준비
- 임대 계획: 불가피한 경우 자치구 승인 후 임대 가능
- 허가 신청 시 서류 준비: 허가 신청서, 계약서, 주민등록 등 첨부 필요
📢 전문가 코멘트
"이번 가이드라인은 실수요자들에게는 예측 가능한 기준을 제공하고, 투자 목적 수요에게는 경고 메시지를 준 것"이라며, "향후 토허구역 확대 시 유사한 방식의 규제가 더욱 강화될 가능성이 있다"
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