서울시가 오는 3월 24일부터 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역을 다시 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했습니다.
그동안 해제되었던 규제가 다시 적용되면서, 서울 부동산 시장에 긴장감이 돌고 있습니다.
서울시는 “최근 이 지역에서 단기간 집값이 급등하고 있어, 투기 억제를 위한 조치”라고 설명했습니다.
하지만 시장에서는 “이런 규제가 집값을 잡을 수 있을까?”라는 회의적인 반응도 나옵니다.
📌 토지거래허가구역, 어떤 규제인가요?
토지거래허가구역은 일정 규모 이상의 부동산을 사고팔 때, 관할 구청의 허가를 받아야만 거래가 가능한 제도입니다.
즉, 자유로운 거래가 제한되며 투기적 거래 차단을 목적으로 합니다.
- 주거지역: 전용 85㎡ 초과
- 상업지역: 150㎡ 초과
- 공업지역: 500㎡ 초과
이 기준을 초과하는 매물은 허가 없이 매매할 수 없습니다.
이번 규제는 2025년 9월 23일까지 6개월간 시행되며, 추후 연장될 수 있습니다.
실제로 과거 ‘잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담)’ 지역은 약 5년간 규제가 유지된 바 있습니다.
📉 거래는 줄지만, 가격은 결국 오른다?
2020년 규제 당시에도 거래량은 눈에 띄게 줄었지만, 집값은 시간이 지나면서 다시 상승세를 보였습니다.
예시:
- 강남구 대치동 A단지: 2024년 하반기부터 약 1억 이상 상승
- 용산구 이촌동 B단지: 최근 6개월 사이 8,000만 원 이상 상승
이런 현상은 규제가 단기적인 효과는 있지만, 장기적인 집값 상승을 막는 데는 한계가 있다는 걸 보여줍니다.
게다가, 서울은 현재 공급 부족이 심화되고 있는 상황입니다.
2024년 서울 아파트 입주물량은 3만 호대에 그쳐, 수요 대비 현저히 부족합니다.
🤔 실수요자도 불편해지는 구조
토지거래허가제는 갭투자나 투기 목적 거래를 막는 데 효과적이지만, 정상적인 실수요자에게도 걸림돌이 될 수 있습니다.
예를 들어:
- 결혼 준비 중인 신혼부부
- 자녀 학교 전학 때문에 급하게 이사해야 하는 가족
이런 경우에도 거래 허가를 받아야 하며, 심사 절차 때문에 시기를 놓치는 상황이 발생할 수 있습니다.
💬 시장에 맡겨야 할 타이밍 아닐까?
지금 집값이 오르는 가장 큰 이유는 공급 부족과 양질의 주거지 선호 때문입니다.
또한, 규제가 특정 지역에 집중되면, 그 수요가 마포·광진·성동구 등 비규제 지역으로 분산되는 ‘풍선효과’도 발생합니다.
결국 시장은 왜곡되고, 가격은 조정되지 않은 채 또 다른 지역의 규제를 유발하는 악순환이 반복됩니다.
지금은 규제보다 시장 기능을 회복시키고, 공급 계획을 명확히 하는 전략이 필요해 보입니다.
✅ 정리하면…
- 서울시는 강남3구·용산을 다시 토지거래허가구역으로 지정 (2025.3.24~)
- 규제 목적은 투기 억제와 가격 안정
- 과거 사례처럼 거래량은 감소하지만, 가격은 결국 다시 오름
- 실수요자 피해 가능성도 있어… 시장 자율성과 공급 확대 병행 필요
📌 부동산 시장은 민감합니다.
그만큼 신중한 정책 설계와 시장 신뢰 회복이 무엇보다 중요합니다.
이제는 단순한 규제보다는 정확한 수요 분석과 공급 대책, 그리고 유연한 제도 운용이 필요한 시점입니다.