전세계약을 여러 번 해봤다고 해도, 임대차계약서 작성은 늘 긴장되기 마련이죠.
저도 전세계약을 할 때마다 “이건 꼭 넣자”, “저건 왜 안 넣었지…” 후회했던 기억이 있어요.
오늘은 임대차계약서 작성할 때 사람들이 자주 실수하는 5가지 포인트를 정리해드릴게요.
사례를 곁들여 설명드릴 테니, 전세든 월세든 계약 전에 꼭 체크해보세요.
1. 특약사항 없이 계약서 작성
실수: 계약서 기본 양식만 쓰고 특약사항란을 공란으로 둠
왜 문제?
“말로 했던 약속”은 법적 효력이 약합니다. 도배, 청소, 수리 약속 등은 반드시 서면으로 남겨야 합니다.
- 예: 보일러 고장 시 임대인이 수리해주기로 했는데, 특약에 없다는 이유로 외면
예방법: 특약사항란에 “입주 전 도배·청소 완료”, “보일러, 누수 수리 책임은 임대인” 등 구체적으로 기재하세요.
2. 계약금만 걸고 등기부등본 확인 안 함
실수: 중개사 말만 믿고 바로 계약금 송금
왜 문제?
임대인이 실제 소유자가 아닌 경우, 계약 자체가 무효가 될 수 있어요.
- 예: 전세보증금 1억 계약금 송금 후, 알고 보니 매도 예정 상태였던 경우
예방법: 계약 전 인터넷등기소에서 등기부등본 열람 필수!
3. 전입신고, 확정일자 언급 없이 계약
실수: 계약서에는 단순히 금액과 기간만 명시
왜 문제?
입주 후 전입신고 + 확정일자를 놓치면 우선변제권 상실, 깡통전세 위험 증가
예방법: 계약서 특약에 “입주 후 전입신고 및 확정일자 필수, 임대인은 방해하지 않는다” 문구 넣기
4. 보증금 반환 기한 안 정함
실수: 계약서에 ‘계약종료 시 반환’만 명시
왜 문제?
나중에 임대인이 “집 안 나가서 못 준다”며 보증금 반환을 미루는 사례 많음
예방법: “계약 종료일로부터 30일 이내 보증금 반환” 등 기한 명시
5. 관리비·수리비 누가 부담하는지 애매
실수: 입주 후 보일러 고장 났는데 “세입자가 고치세요”라고 말하는 임대인 등장
왜 문제?
계약서에 명확한 책임 범위가 없으면 분쟁 발생 가능성 높음
예방법:
- 특약에 “설비 고장은 임대인 부담, 소모품 교체는 임차인 부담” 등 명확히 기재
- 관리비 항목(인터넷, 수도, 전기 등) 누가 부담하는지도 구체화
Q&A｜임대차계약서 관련 자주 묻는 질문
Q. 특약사항은 꼭 있어야 하나요?
A. 법적으로 필수는 아니지만, 계약 당사자의 권리·의무를 명확히 하기 위한 '안전 장치'입니다.
Q. 계약서 작성은 반드시 중개사와 해야 하나요?
A. 일반 개인 간 계약도 가능하지만, 분쟁 시 입증이 어려워 되도록 공인중개사를 통하는 것이 안전합니다.
Q. 구두 약속도 효력이 있나요?
A. 원칙적으로 구두 계약도 유효하나, 입증이 어려워 특약사항에 반드시 문서로 남기는 것이 좋습니다.
특약사항 예시 정리표
| 항목 | 예시 문구 |
|---|---|
| 보일러 수리 | 입주 후 3개월 이내 발생 시 임대인 부담 |
| 청소 상태 | 입주 전 기본 청소 및 곰팡이 제거 |
| 계약 해지 | 중도 해지 시 30일 전 서면 통보 |
| 가구·가전 | 기본 옵션으로 제공된 품목 파손 시 책임 소재 명확화 |
| 관리비 | 공동관리비는 임차인 부담, 특별수선비는 임대인 부담 |
마무리하며
임대차계약서는 단순한 종이가 아닙니다. 내 돈과 권리를 지켜주는 법적 근거예요.
계약서 쓰기 전, 오늘 알려드린 5가지 실수만 피하셔도 분쟁을 예방할 수 있어요.
✔ 특약 꼭 쓰기
✔ 등기부등본 직접 확인
✔ 보증금 반환 조건 명확히
✔ 관리비/수리비 책임 구분
✔ 전입신고/확정일자 잊지 말기